所有者が死亡した家の名義変更｜しないとどうなる？かかる費用も解説します
2022/06/01
所有者が死亡した場合などに、家の名義変更はどうするか、お悩みの方も多いのではないでしょうか。名義変更をしなければ、デメリットが生じてしまう可能性があります。
そこで本記事では、家の名義変更をすべきタイミングやしないデメリット、かかる費用などについて解説します。
家の名義変更とは？
家の名義変更とは、相続や贈与などのタイミングで所有権を変更する手続きのことです。第三者に所有権を主張したり、相続をスムーズにしたりする目的で行います。
もし名義変更ができていなければ、第三者に抗弁できなかったり、相続に手間と時間がかかったりといった不都合が生じます。
家の名義変更は自分でもできる？
家の名義変更は、ご自身で行うことも可能です。しかし、後述するように手続きには手間と時間がかかり、ミスをすれば大きな損害にもなりかねません。そのため、司法書士に依頼するのが一般的です。
家の名義変更を行うタイミングはいつ？
家の名義変更が必要なケースとしては、以下の4つのタイミングが挙げられます。
相続
物件の所有者が亡くなった場合には、名義変更の必要があります。被相続人から相続人への名義変更が必要です。
遺言書があればそのとおりに分割し、ない場合は、基本的に法定相続分で相続します。このどちらでもないケースでは、遺産分割協議書を作成し、各々の取り分を明確化します。
登記を行わなければ、利害関係者同士でトラブルとなったり、不動産を売却できなかったりするリスクがあるため、注意しましょう。
売買
売買でも、名義の変更が行われます。買い主は売り主に対し、名義の変更を請求する権利を有しています。不動産の所有権を第三者に主張するためには、名義変更が不可欠です。そのため、不動産の売買があったときは、速やかに名義の変更を行いましょう。
なお、所有権移転のタイミングは、民法上では、売買契約締結時とされています。ただしこの場合だと、買い主が手付金だけ払えば所有権が移転することになってしまうため、特約として残額決済時に行われるものなどと明記されています。
贈与
贈与は、贈与者が受贈者に対して、無償で財産を渡すことです。ここでいう財産とは、金銭や不動産、車などを指します。
贈与における贈与税は、相続税よりも節税効果があり、かつ受贈者を自由に選べるため、生前に行うことが多くなっています。
ただし不動産に関しては、生前贈与の場合、登録免許税や不動産取得税のほか、贈与税もかかるため、注意が必要です。
財産分与
財産分与とは、夫婦間の財産について、それぞれの持ち分で分割することを指します。生前贈与と異なり、贈与税や登録免許税、不動産取得税は課されません。
ただし、住宅ローンの残額があったり、土地と建物で名義が異なったりすると、特別な手続きが必要になるため、注意が必要です。
所有者が死亡した家の名義変更の手順
家の名義変更には、さまざまな手続きが必要です。ここでは、名義変更の中でも所有者が死亡した場合の名義変更の流れについて解説します。
①当該不動産における権利関係を明確化する
②相続人を決定する
③証明書類を収集する
④相続に関する手続き書類の作成を行う
⑤必要書類に署名捺印する
⑥管轄の法務局へ書類を提出する
まず①では、登記簿謄本などを用いて、権利関係を明確化します。相続登記は、故人が所有権をもっているからこそ行える方法です。そのため、登記簿謄本を取得し、故人名義の不動産か否かを確認する必要があります。
②では、相続人を決定します。被相続人に関するすべての戸籍謄本を集め、誰が相続人なのか明確化する必要があります。遺言書などがあれば確認し、そのとおりに行いましょう。
③は、相続登記に必要な書類を収集します。相続人の住民票や不動産評価額証明書、被相続人の住民票の除票などを取得しましょう。
④は、③で集めた書類をもとに、遺産分割協議書や登記関係書類を作成します。
⑤は作成した書類に、相続人全員が署名捺印を行います。この際、印鑑証明書が必要なので注意しましょう。
最後に⑥は、書類を法務局に提出します。これにてようやく登記することが可能となります。
所有者が死亡した家の名義変更にかかる費用
家の名義変更には、大きくわけて、3つの費用がかかります。
①登録免許税
②必要書類の取得費用
③司法書士への報酬
登録免許税は、不動産評価額の0.4%を納付する必要があります。たとえば1,000万円の家の場合、0.4%をかけて、納付額は4万円です。なお、登録免許税は、収入印紙で納めることになっています。
次に、必要書類の取得費用です。主に住民票や、不動産評価額証明書などが挙げられます。費用としては1万円から2万円ほどが相場ですが、相続人が増えるとさらに高くなります。
最後に、司法書士への報酬です。ここまで煩雑な手続きなので、素人が1人で行うのは非常に困難となります。報酬額は、一般的な家の場合、7万円から10万円ほどです。
所有者が死亡した家の名義変更をしない場合のデメリット
名義変更は義務ではないものの、そのままにしていたら、さまざまなデメリットが生じます。ここでは、代表的な3つのデメリットについて解説します。
➀所有権を証明できず売却できない
1つ目のデメリットには、所有権を証明できないため、物件の売却ができないことが挙げられます。故人が所有する不動産を売却すると決めた場合でも、名義変更せずに売却することはできません。なぜなら、すでに亡くなっている故人の名義から、買い主の名義に直接的に変更することはできないためです。
所有者が明確ではない物件は、仮に売れたとしても変更手続きに時間がかかってしまい、結局最終的な成約に至らないというケースは往々にしてあります。そのため、亡くなった人名義の物件がある場合は、なるべく早い段階で名義変更しておくことが重要なのです。
②相続でのトラブルに発展する恐れがある
相続でのトラブルに発展する可能性も、忘れてはなりません。名義を故人のままにしておくということは、今現在、誰が所有しているのかが定かではない状態です。こうした状態で親、そして息子が亡くなった場合、相続においてトラブルになる可能性があります。
たとえば親Xが亡くなって子どもAが不動産を相続した場合、子どもAが名義変更することなくそのままにしていると、書類上は親X所有の不動産ということになります。この状態で子どもAが亡くなり、その妻Bや子どもC、D、Eと相続していくと、利害関係者が増えていき、手続きが複雑になってしまいます。
相続は1人が相続するにしても、遺産分割協議で全員の同意が必要なため、世代が経てば経つほど、複雑化します。時間の経過とともに相続人と連絡が取れない可能性が高まるため、名義変更は重要なのです。
③将来的に罰則を受ける可能性がある
最後に、今後罰則を受ける可能性があることも考えられます。今現在では、不動産の名義変更をしなくても罰則などはありませんが、これはあくまで現在の話です。今後、各種法律が改正されれば、今のようには進まない可能性は往々にしてあります。
法律が変わるのは5年後かもしれませんし、10年後かもしれません。そうなったときに、適切に変更手続きに動くことはできるでしょうか。
法律が変わったことを知らずにそのままにしていても、知らなかったでは済まされません。このような事態にならないためにも、現状を認識できているタイミングで手続きを行うことが重要です。
まとめ
家の名義変更は、自分で行うこともできますが、司法書士へ依頼するのが一般的です。家の名義変更を怠ると、さまざまなトラブルに発展する可能性があるため、注意しましょう。
名義変更のほかに、遺産整理なども重要です。遺産整理は「GoodService」にお任せください。遺品整理のプロが、真心をこめてご対応させていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。
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